Recuperar un inmueble ocupado por un inquilino que no paga o que se niega a irse al vencimiento del contrato es uno de los problemas más frecuentes y frustrantes que enfrenta un propietario en Argentina. La ley es clara: el desalojo siempre debe hacerse por la vía judicial, y hay un procedimiento obligatorio que no puede saltarse bajo ninguna circunstancia. Este artículo te explica cada paso del proceso, los tiempos estimados, los costos y los errores que podés evitar.
Lo Primero que Debés Saber: Prohibido el Desalojo por Mano Propia
En Argentina, el propietario no puede desalojar al inquilino por su cuenta, aunque tenga razones válidas y evidentes. Cambiar las cerraduras, cortar los servicios de agua, luz o gas, retirar muebles o ingresar al inmueble por la fuerza son conductas que constituyen delito y pueden acarrear sanciones penales para el propietario, incluso si el inquilino le debe meses de alquiler. Solo una orden judicial emitida por un juez competente habilita el desalojo efectivo.
Causales Legales para Iniciar el Desalojo
El propietario puede iniciar un proceso de desalojo cuando se configura alguna de estas situaciones:
- Falta de pago de los alquileres por uno o más períodos
- Vencimiento del contrato y negativa del inquilino a desocupar el inmueble
- Uso indebido del inmueble (por ejemplo, destinarlo a un uso distinto al pactado)
- Subarrendamiento no autorizado (el inquilino alquila a un tercero sin permiso)
- Abandono del inmueble sin devolución formal de las llaves
- Ocupación sin contrato (usurpación o tenencia sin título válido)
El procedimiento varía levemente según la causal, pero los pasos esenciales son los mismos en todos los casos.
El Marco Legal Vigente
Aunque la antigua Ley de Alquileres (Ley 27.551) fue derogada hace más de un año, los contratos de locación en Argentina siguen regulados por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC). El artículo 1222 del CCyC establece la obligación de intimar fehacientemente al inquilino antes de iniciar cualquier demanda judicial de desalojo por falta de pago en inmuebles habitacionales. Por su parte, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN) regula el procedimiento judicial específico.
Paso a Paso: Cómo Desalojar a un Inquilino
Paso 1: Intimación Previa por Carta Documento
Antes de ir al juzgado, es obligatorio intimar formalmente al inquilino. Esta intimación debe realizarse por carta documento, no por WhatsApp, email ni de palabra. Una intimación verbal o informal no tiene validez legal y puede hacer caer el juicio.
La carta documento debe contener:
- Identificación del propietario y del inquilino
- Descripción del incumplimiento (por ejemplo, falta de pago de los meses adeudados)
- El monto exacto adeudado
- Un plazo mínimo de 10 días para que el inquilino regularice la deuda o desocupe el inmueble
- La advertencia expresa de que, si no cumple, se iniciará la acción judicial de desalojo
La intimación se envía al domicilio que el inquilino declaró en el contrato y se considera válida aunque el inquilino se niegue a recibirla. Guardá siempre el duplicado y el acuse de recibo de la carta documento: son prueba fundamental en el juicio.
Efecto importante: si el inquilino paga la deuda total dentro del plazo fijado en la intimación, el proceso se frena automáticamente y el contrato continúa vigente. Este mecanismo se conoce como “pago y purga de la mora”.
Paso 2: Mediación Previa Obligatoria (en algunos casos)
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en algunas provincias, antes de llegar al juicio existe una instancia de mediación prejudicial obligatoria. Un mediador convoca a ambas partes para intentar un acuerdo extrajudicial. Si el inquilino no concurre o no se llega a un acuerdo, se emite el certificado de mediación frustrada que habilita el inicio de la demanda judicial.
Esta instancia puede durar entre dos semanas y un mes, dependiendo de la disponibilidad del mediador y la cooperación de las partes.
Paso 3: Inicio de la Demanda Judicial
Si el inquilino no regularizó la deuda ni desocupó voluntariamente, el propietario —con el patrocinio obligatorio de un abogado matriculado— presenta la demanda de desalojo ante el Juzgado Civil competente según la ubicación del inmueble.
La demanda debe incluir:
- Datos completos del propietario (actor) y del inquilino (demandado)
- Descripción del inmueble y título de propiedad
- Copia del contrato de locación
- Copia de la carta documento enviada y su acuse de recibo
- Certificado de mediación frustrada (si aplica en esa jurisdicción)
- Monto de la deuda reclamada, si corresponde
El propietario también puede iniciar en paralelo un juicio ejecutivo por cobro de alquileres, ya que el artículo 1208 del CCyC otorga a los alquileres adeudados carácter de título ejecutivo. Esto permite reclamar la deuda económica de forma independiente al proceso de desalojo.
Paso 4: Notificación al Inquilino
Una vez admitida la demanda, el juzgado procede a notificar formalmente al inquilino. Esta notificación se realiza a través de un oficial de justicia que concurre al domicilio del inmueble. A partir de la notificación, el inquilino tiene un plazo para contestar la demanda, ofrecer pruebas y ejercer su defensa.
Si el inquilino no puede ser localizado para ser notificado, el proceso puede demorar significativamente. Esta es una de las principales causas de extensión de los plazos del juicio de desalojo.
Paso 5: Contestación de la Demanda y Prueba
El inquilino tiene derecho a contestar la demanda y ofrecer sus defensas. Las más comunes son:
- Alegar que los pagos fueron realizados y aportar recibos como prueba
- Cuestionar la validez del contrato
- Demostrar que la intimación no fue enviada correctamente
- Invocar situaciones de vulnerabilidad social (con efecto limitado en el fuero civil)
Si el inquilino no contesta la demanda dentro del plazo legal, el juez puede declararlo en rebeldía y avanzar con el proceso sin su intervención.
Paso 6: Audiencia y Sentencia
En muchos casos el juez convoca a las partes a una audiencia de conciliación antes de dictar sentencia, para explorar la posibilidad de un acuerdo (por ejemplo, que el inquilino se comprometa a desocupar en una fecha determinada a cambio de que el propietario no reclame la deuda económica). Si no hay acuerdo o el juez considera que no corresponde la audiencia, dicta directamente la sentencia.
Si la sentencia hace lugar al reclamo del propietario, el juez:
- Ordena la restitución del inmueble
- Fija un plazo para que el inquilino desocupe voluntariamente (generalmente entre 10 y 20 días hábiles)
Paso 7: El Lanzamiento (Desalojo Efectivo)
Si el inquilino no desocupa el inmueble dentro del plazo fijado por la sentencia, el propietario solicita el lanzamiento. En esta instancia interviene un oficial de justicia que se presenta en el inmueble con auxilio policial si es necesario, retira al ocupante y sus pertenencias y hace entrega del inmueble al propietario.
El lanzamiento es la instancia más drástica y solo se llega a ella si el inquilino ignoró todos los plazos anteriores.
Tiempos Estimados del Proceso
Uno de los aspectos más frustrantes para los propietarios es la duración del proceso. Los plazos varían según la jurisdicción y la complejidad del caso:
| Etapa | Tiempo Estimado |
|---|---|
| Intimación por carta documento | 10 días mínimo para respuesta |
| Mediación prejudicial | 2 a 4 semanas |
| Demanda y notificación | 1 a 3 meses |
| Contestación y prueba | 1 a 3 meses |
| Sentencia | 2 a 6 meses adicionales |
| Lanzamiento (si necesario) | 1 a 4 semanas después de sentencia |
| Total estimado | 6 meses a 2 años |
En CABA existen juzgados especializados en desalojos que pueden acelerar los tiempos. En la Provincia de Buenos Aires y en el interior del país, los tiempos tienden a ser más extensos por la mayor carga judicial.
Desalojo de Inquilinos Sin Contrato
Cuando el ocupante no tiene contrato escrito, el proceso es igualmente judicial pero presenta particularidades:
- El propietario debe acreditar su titularidad mediante escritura o testimonio notarial
- Debe probar la ocupación sin título válido
- La intimación previa por carta documento sigue siendo obligatoria
- El juez ordena el desalojo, no el propietario
La falta de contrato no le da al inquilino ningún derecho especial a permanecer en el inmueble, pero sí puede complicar la prueba si hay controversia sobre los términos del acuerdo verbal.
Cuánto Cuesta el Proceso de Desalojo
Los costos principales son:
- Honorarios del abogado: en la Provincia de Buenos Aires, los honorarios mínimos para juicios de desalojo se calculan en JUS, con un mínimo de 20 a 40 JUS según la complejidad. En CABA se usan UMAs como unidad de cálculo. En términos prácticos, los honorarios de un abogado para un desalojo simple arrancan desde $800.000 y pueden superar los $2.000.000 en casos complejos.
- Gastos judiciales: tasas de justicia, aportes previsionales y gastos de notificación, que pueden sumar entre $50.000 y $200.000 según la jurisdicción
- Carta documento: entre $5.000 y $15.000 según el correo y la longitud del texto
- Mediación: si es obligatoria, tiene un arancel fijo que varía por provincia
En general, un propietario debe presupuestar entre $1.000.000 y $3.000.000 para un proceso completo, sin contar los meses de alquiler no cobrados durante el juicio.
Errores que Pueden Hundir tu Caso
Evitá estos errores frecuentes que demoran o frustran el desalojo:
- Intimar por WhatsApp o de palabra: no tiene validez legal, siempre usá carta documento
- No guardar los recibos de alquiler cobrados: pueden confundirse con los períodos reclamados
- Contratar un abogado generalista en lugar de uno especializado en derecho civil e inmobiliario
- No iniciar el proceso apenas se configura el incumplimiento: cada mes que pasa agrava la deuda y puede dificultar el cobro posterior
- Ingresar al inmueble sin autorización judicial: incluso para verificar el estado del bien, puede constituir usurpación inversa
El proceso de desalojo en Argentina requiere paciencia, documentación en orden y un buen abogado especializado en derecho civil e inmobiliario. El camino legal, aunque más lento que lo que cualquier propietario desearía, es el único válido y el que garantiza que la recuperación del inmueble sea definitiva e impugnable. Consultá un abogado apenas se configure el primer incumplimiento: actuar temprano es siempre más eficiente que esperar a que la deuda crezca y el inquilino se afiance en la tenencia del inmueble.