La inversión inmobiliaria en Argentina se rige bajo un marco legal dual: la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas para alquileres y el Código Civil y Comercial para compraventa y propiedad. Fiscalmente, los propietarios están sujetos a Impuesto a las Ganancias (sobre rentas, con 10% deducible en alquileres de vivienda), Impuesto sobre Bienes Personales (tasa del 0.5%-1.25% sobre patrimonio superior a $292.994.964 en 2025, con exención parcial para casa-habitación hasta $1.025.482.377), Impuesto de Transferencia de Inmuebles (ITI) (1.5% en venta de propiedades anteriores a 2018, o 15% en Ganancias si adquirida post-2018), e Impuesto de Sellos (varía por provincia, típicamente 3-4%). La compraventa requiere escritura pública ante escribano con verificación de documentos, inscripción registral, y cumplimiento de obligaciones fiscales. Para alquileres, los contratos deben tener mínimo 2 años de duración, estar registrados en ARCA, y ambas partes pueden deducir del Impuesto a las Ganancias (propietarios 10%, inquilinos hasta 40% con condiciones). El blanqueo de capitales 2025 permite invertir hasta USD 100.000 sin costo adicional para compra de inmuebles, con alícuotas escalonadas del 5%-15% para montos superiores según etapa de adhesión.
Marco Legal Fundamental
Leyes Principales que Rigen la Inversión Inmobiliaria
1. Ley 23.091 de Locaciones Urbanas
Regula los contratos de arrendamiento de propiedades destinadas a vivienda:
- Establece derechos y obligaciones de inquilinos y propietarios
- Fija duración mínima de 2 años en contratos de vivienda
- Protege al inquilino con límites a aumentos de alquiler
- Exige depósito de garantía que debe ser devuelto al final
2. Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN)
Regula compraventa y propiedad inmueble:
- Artículo 1198: Toda convención debe celebrarse de buena fe
- Artículos sobre transferencia de propiedad
- Normas sobre derechos reales y obligaciones
- Protección de derechos de propietarios y compradores
3. Leyes Provinciales y Municipales
Varían por jurisdicción:
- Impuestos y tasas municipales
- Normas de construcción y zonificación
- Códigos de edificación
- Regulaciones de desarrollos inmobiliarios
Proceso de Compraventa: Pasos Legales Completos
Paso 1: Evaluación Pre-Compra
Documentación a verificar antes de comprometer dinero:
- Título de Propiedad: Debe estar inscripto en Registro de la Propiedad Inmueble
- Informe de Dominio: Verifica situación jurídica actual, gravámenes, inhibiciones
- Certificado de No Inhibición: Confirma que vendedor puede disponer del bien
- Certificados de Libre Deuda:
- Impuestos municipales y provinciales
- Servicios (agua, luz, gas, expensas)
- Deudas de tasas
- Documentación Legal: Validación de que vendedor es propietario legítimo
Paso 2: Boleto de Compraventa
Contrato preliminar que anticipa la compraventa:
- Documento privado (no requiere escribano)
- Fija términos de la operación: precio, forma de pago, plazos
- Deposita como garantía parte del dinero (típicamente 10%-20%)
- Establece condiciones precedentes para escritura
- No transfiere propiedad (solo compromiso de venta)
Plazo recomendado para escritura: 1-3 meses después del boleto
Paso 3: Selección del Escribano Público
Rol fundamental en la transacción:
- Comprador suele elegir escribano
- Escribano verifica cumplimiento de requisitos legales
- Revisa documentación de ambas partes
- Prepara y redacta escritura pública
- Realiza cálculos de impuestos
- Coordina inscripción registral
Paso 4: Documentación Requerida en Escrituración
Documentos que ambas partes deben presentar:
| Concepto | Requerido Por | Detalle |
|---|---|---|
| DNI/Pasaporte | Ambas partes | Original + fotocopia |
| CUIT/CUIL | Ambas partes | Número de identificación tributaria |
| Constancia de Domicilio | Ambas partes | Factura de servicio actual |
| Título de Propiedad | Vendedor | Original inscripto en Registro |
| Certificado de No Inhibición | Vendedor | Acredita capacidad legal para vender |
| Boleto de Compraventa | Ambas partes | Si existe preacuerdo |
| Informe de Dominio | Se gestiona | Verifica situaciones jurídicas previas |
| Certificados de Libre Deuda | Se gestiona | Servicios, tasas, impuestos |
| Acta Constitutiva + Poderes | Vendedor (si persona jurídica) | Acredita representación legal |
Paso 5: Redacción y Firma de Escritura Pública
Documento final que transfiere propiedad:
Debe incluir:
- Identificación completa de partes
- Descripción detallada del inmueble (localización, medidas, linderos)
- Antecedentes de propiedad (cómo el vendedor adquirió)
- Precio acordado en letras y números
- Forma de pago
- Estado del inmueble (habitabilidad, servicios, condiciones)
- Acuerdos especiales (reparaciones pendientes, bienes muebles incluidos)
- Cláusulas de garantía (el vendedor garantiza propiedad libre de cargas)
- Firmas de ambas partes, escribano y testigos (2 testigos requeridos)
Testigos requeridos: 2 testigos que no tengan interés en la operación
Paso 6: Cálculo y Pago de Impuestos
El escribano calcula varios impuestos antes de escrituración:
- Impuesto de Sellos (varía por provincia, típicamente 3-4%)
- Honorarios notariales (escala según monto de operación)
- Otros gastos administrativos
Paso 7: Inscripción Registral
- Escribano presenta escritura en Registro de la Propiedad Inmueble
- Cambio de titularidad se registra oficialmente
- Comprador se convierte en propietario legal
- Puede demorar 15-30 días según provincia
Importancia: Sin inscripción registral, la venta no es perfecta legalmente
Impuestos en Compraventa de Propiedades
Impuesto de Transferencia de Inmuebles (ITI)
Impuesto que grava la venta de propiedades:
Alícuota:
- 1.5% sobre valor de venta para inmuebles adquiridos antes del 1/1/2018
- Retiene escribano en momento de escritura
Pago obligatorio:
- Generalmente asumido por vendedor (por costumbre)
- Puede ser negociado entre partes
- Escribano gestiona pago ante ARCA
Exención:
- Venta de primera vivienda única y permanente: puede haber exención parcial o reducción según jurisdicción
Impuesto a las Ganancias en Venta (para inmuebles post-2018)
Aplica cuando propiedad adquirida a partir de 1/1/2018:
Cálculo:Ganancia Imponible=Precio de Venta−Precio de Compra Actualizado por IPCGanancia Imponible=Precio de Venta−Precio de Compra Actualizado por IPC
Tasa: 15% sobre ganancia neta (renta cedular)
Ejemplo:
- Compra en 2018: USD 150.000
- Venta en 2025: USD 200.000
- Ganancia: USD 50.000
- Impuesto: USD 7.500 (15% × $50.000)
Base presunta: Si contribuyente opta por base presunta, se considera 50% de precio transferencia como ganancia (alícuota efectiva 17.5%)
Impuesto sobre Bienes Personales
Impuesto anual sobre patrimonio neto:
Mínimo no imponible (2025): $292.994.964
Exención para vivienda principal: Hasta $1.025.482.377 de valor fiscal para casa-habitación del contribuyente
Alícuotas (2025): 0.5% – 1.25% según patrimonio total
Cálculo:Impuesto=(Patrimonio Total−Mıˊnimo No Imponible)×AlıˊcuotaImpuesto=(Patrimonio Total−Mıˊnimo No Imponible)×Alıˊcuota
Ejemplo de tributación Bienes Personales:
Persona con patrimonio de $500 millones:
- Patrimonio gravado: $500M – $293M = $207M
- Alícuota aplicable: 1.0% (según escala)
- Impuesto anual: $207M × 1.0% = $2.070.000
Bienes incluidos:
- Inmuebles (se incluyen todos excepto casa-habitación exenta)
- Vehículos
- Cuentas bancarias
- Depósitos de caja de seguridad
- Activos en el exterior
- Participaciones societarias
Impuesto de Sellos
- CABA: 3.6% (1.8% comprador + 1.8% vendedor, típicamente)
- Otras provincias: 3-4%
- Se paga antes de escritura
Exenciones posibles:
- Primera vivienda única y permanente en algunas jurisdicciones
- Reducción para comprador en ciertos casos
Gastos Adicionales de Escrituración
| Concepto | Rango Aproximado | Quién Paga |
|---|---|---|
| Honorarios Escribano | 1-2% del valor | Típicamente ambas partes |
| Certificado de No Inhibición | $500-2.000 | Vendedor |
| Informe de Dominio | $1.000-3.000 | Se gestiona (ambas partes) |
| Certificados de Libre Deuda | $200-500 c/u | Se gestiona |
| Gastos de Registro | $500-1.500 | Comprador |
| Comisión Inmobiliaria | 2-3% (si hay agente) | Negociable |
Total aproximado de gastos: 8-15% del valor de compra (incluyendo todos los impuestos y honorarios)
Fiscalidad de Alquileres: Rentas e Impuestos
Obligación de Registrar Contrato
- Contrato de alquiler debe estar registrado en ARCA (antes AFIP)
- Ambas partes tienen obligación de registrar
- Se realiza digitalmente por ARCA
- Sin registro: pierden derecho a deducciones fiscales
Deducción del 10% para Propietarios
Beneficio fiscal para locadores:
- 10% del monto mensual de alquiler es deducible de Impuesto a las Ganancias
- Sin límite anual
- Aplica para alquileres de vivienda (casa-habitación) únicamente
- Requiere contrato registrado en ARCA
- Comprobante de pago respalda la deducción
Cálculo:Deduccioˊn Mensual=Alquiler Mensual×0.10Deduccioˊn Mensual=Alquiler Mensual×0.10
Ejemplo:
- Alquiler mensual: $500.000
- Deducción mensual: $50.000
- Deducción anual: $600.000
- Si paga Ganancias al 35%: Ahorro de $210.000 anuales
Deducción del 40% para Inquilinos
Beneficio para arrendatarios:
- Deducción del 40% del alquiler de Impuesto a las Ganancias (opción)
- Limitada al mínimo no imponible
- O bien deducción 10% sin límite (Ley 27.737)
- Requisitos:
- No ser propietario de ningún inmueble
- Contrato registrado en ARCA
- Comprobante de pago
Cambio reciente (Ley 27.737):
- Agregó deducción adicional del 10% sin tope
- Se suma a la opción anterior del 40%
Ejemplo:
- Inquilino paga $350.000 mensuales de alquiler
- Deducción 10%: $420.000 anuales
- Con alícuota promedio 15%: Ahorro de $63.000 anuales
Gastos Deducibles para Propietarios
Si bien el alquiler está gravado en Ganancias, propietarios pueden deducir:
- Comisión inmobiliaria (2-3%)
- Impuestos (Bienes Personales, Inmobiliario)
- Mantenimiento y reparaciones del inmueble
- Gastos de administración
- Seguro de propiedad
- Amortización de inversión inicial (en algunos casos)
Resultado: Muchos propietarios con alquileres bajos pueden no tributar Ganancias después de deducciones
Blanqueo de Capitales 2025 y Compra de Propiedades
Qué es el Blanqueo de Capitales
Mecanismo legal para regularizar fondos no declarados:
- Permite declarar dinero, bienes o propiedades sin haber sido reportadas antes
- Pago de alícuota reducida según etapa
- Fondos pueden utilizarse para comprar propiedades sin penalidad adicional
Etapas y Alícuotas del Blanqueo 2025
| Etapa | Período | Tramos de Excedente |
|---|---|---|
| Sin Costo | Durante vigencia | Hasta USD 100.000: 0% |
| Primera | Hasta oct 2024 (ya vencida) | Excedente: 5% |
| Segunda | Oct-dic 2024 (ya vencida) | Excedente: 10% |
| Tercera | Enero-marzo 2025 | Excedente: 15% |
| Actualmente | Abril 2025 en adelante | Excedente: 15% (último tramo) |
- Hasta USD 100.000: 0% de alícuota
- Excedentes: 15% de alícuota (en etapa actual)
- Fondos deben invertirse antes del 31 de diciembre de 2025
Cómo Usar el Blanqueo para Comprar Propiedad
- Declarar fondos ante ARCA:
- Completar formulario de regularización
- Justificar origen (u omitirse según disposición)
- Pagar alícuota correspondiente
- Validar con clave fiscal
- Utilizar fondos para compra:
- Declarar en contrato que proceden de blanqueo
- Escribano registra origen de fondos
- Eximición de 15% en Ganancias por venta post-2018 (si aplica)
- Beneficios adicionales:
Inversiones permitidas con blanqueo:
- Propiedades completadas
- Propiedades en construcción (“en pozo”)
- Boletos de compraventa
- Fideicomisos inmobiliarios
- Operaciones con garantía real
Ejemplo Práctico: Blanqueo para Compra de Propiedad
Caso: Inversor con USD 250.000 en efectivo no declarado
Opción 1 – Blanqueo en etapa actual (15%):
- Monto a blanquear: USD 250.000
- Excedente sobre $100.000: USD 150.000
- Alícuota: 15%
- Pago: USD 22.500
- Fondos disponibles para invertir: USD 227.500
Resultado: Inversión en propiedad de USD 227.500 completamente regularizada
Ventaja fiscal en Bienes Personales: Alícuota fija 0.25% (vs. hasta 1.25% normal) hasta 2038
Regulación de Contratos de Alquiler
Disposiciones Legales Fundamentales
Ley 23.091 y normas complementarias:
Duración mínima: 2 años para vivienda
- Identificación completa de partes
- Descripción del inmueble
- Monto mensual de alquiler
- Forma y lugar de pago
- Período de vigencia
- Garantía presentada
- Obligaciones de ambas partes
- Firmas autenticadas
Obligaciones del Propietario
- Propiedad en condiciones de habitabilidad
- Servicios básicos funcionales (agua, electricidad, gas)
- Mantenimiento durante vigencia del contrato
- Reparaciones necesarias
- Protección del uso y goce pacífico de la propiedad
- Responsable incluso de impedimentos por fuerza mayor
- Debe indemnizar si terceros reclaman derechos sobre la propiedad
Obligaciones del Inquilino
- Pago de alquiler en fecha y forma pactada
- Cuidado responsable del inmueble
- Uso conforme al contrato
- Pago de servicios e impuestos ordinarios
- Reparaciones menores
- Devolución en buen estado
Protecciones legales:
- No puede ser desalojado sin causa legal
- Tiene derecho a devolución de garantía
- Protegido contra aumentos abusivos
Sucesión y Herencia: Aspectos Fiscales
Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB)
Solo en Provincia de Buenos Aires (2025):
Sujetos alcanzados:
- Herederos que reciben bienes en provincia de Buenos Aires
- Residentes bonaerenses que heredan bienes en exterior
Tramos de alícuota: 1.6% a 6.4% progresivo
Mínimos exentos:
- Cónyuge, hijos, padres: exención según relación
- Familiares más lejanos: mínimo menor o nulo
Trámite: Declaración jurada ante ARBA
Ausencia de Impuesto a la Herencia en Otras Provincias
A nivel nacional e inter-provincial (excepto PBA):
- No existe impuesto a la herencia en 2025
- Capital Federal: sin impuesto de herencia
- Otras provincias: sin impuesto de herencia
- Únicamente gastos de tramitación y aranceles judiciales varían
Impuestos en Venta Futura de Propiedad Heredada
Cuando heredero vende inmueble heredado:
- Aplica Impuesto a las Ganancias si adquirido post-2018 (15%)
- La base es el valor a fecha de herencia (no el precio posterior de venta)
- Si vende por más que valuación hereditaria: ganancias tributables
- Si vende por menos: pérdida deducible
Beneficio: Base de costo actualizada a valor hereditario (generalmente favorece al heredero)
Protecciones Legales del Comprador
Garantía de Dominio
- Ser propietario legítimo
- Inmueble libre de cargas y gravámenes
- Capacidad legal para vender
- Derecho perfecto de propiedad
Reclamación: Comprador puede reclamar por evicción si tercero prueba derechos previos
Cláusulas de Buen Trato
Obligación de buena fe en transacción:
- Ambas partes deben actuar con transparencia
- Información honesta sobre estado del inmueble
- Cumplimiento de términos acordados
- Sin cláusulas engañosas o leoninas
Derechos Registrales
Inscripción registral protege comprador mediante:
- Publicidad del derecho
- Protección contra reclamaciones futuras
- Oponibilidad frente a terceros
- Garantía de seguridad jurídica
Errores Comunes a Evitar
Errores Legales Frecuentes
1. No verificar documentación previa a compra
- Riesgo: Descubrir después que vendedor no es propietario legítimo
- Solución: Exigir informe de dominio antes de boleto
2. No registrar contrato de alquiler en ARCA
- Consecuencia: Perder derecho a deducción del 10% en Ganancias
- Multa: Potencial sanción por incumplimiento
3. Confundir ITI vs. Ganancias
- Error: No saber cuál aplica según año de adquisición
- Consecuencia: Cálculo incorrecto de impuestos
4. No actualizar dirección en ARCA
- Riesgo: Perder notificaciones de deuda impositiva
- Multas: Acumulación de intereses
5. Incumplimiento de pago de Bienes Personales
- Sanciones: Multas e intereses
- Efecto: Inhibición del propietario (no puede vender)
6. Firmar contrato sin revisar letra chica
- Riesgo: Cláusulas perjudiciales no negociadas
- Solución: Hacer revisar por abogado antes de firmar
7. No contar con escribano especializado
- Error: Falta de asesoramiento sobre costos
- Riesgo: Sorpresas en liquidación final
8. Aceptar dinero en efectivo sin comprobante
- Problema: Imposibilidad de justificar origen de fondos post-blanqueo
- Solución: Transferencias bancarias documentadas
Errores Fiscales Frecuentes
9. No declarar rentas de alquiler
- Sanción: Multa del 30-50% del impuesto eludido
- Riesgo: Antecedente fiscal negativo
10. Deducir gastos sin documentación
- Rechazo: ARCA descarta deducción sin comprobante
- Multa: Acreedor de diferencia + multa
11. No comprender diferencia entre alquiler de vivienda vs. comercial
- Error: Comercial tiene regulación diferente
- Impacto: Distinto tratamiento fiscal
12. Olvidar actualización anual de deducción hipotecaria
- Desde 2025: Límite de $3.091.035 actualizable semestralmente
- Riesgo: Perder beneficio por no actualizar
Recomendaciones Prácticas
Antes de Invertir
- Consulta con asesor fiscal especializado
- Estructura óptima según tu situación
- Impacto en patrimonio total
- Beneficios de blanqueo si aplica
- Investiga el mercado inmobiliario
- Precios por zona
- Demanda de alquileres
- Proyecciones de valorización
- Evalúa tu capacidad de financiamiento
- Crédito hipotecario vs. dinero propio
- Beneficios de deducción de intereses (hasta $3.091.035 anuales)
- Cashflow si es para alquilar
En la Compra
- Elige escribano especializado en inmuebles
- Verifica antecedentes
- Solicita presupuesto detallado
- Pide referencias
- Realiza inspección técnica
- Ingeniería estructural si es necesario
- Termitales, humedad, instalaciones
- Costo: $1.500-3.000, pero evita sorpresas
- Negocia todos los términos
- Precio, gastos, plazos
- Quién paga qué impuesto
- Condiciones de entrega
Después de Comprar
- Registra contrato de alquiler (si alquilas)
- Obligatorio en ARCA
- Necesario para deducciones
- Digital, sin costo adicional
- Paga impuestos en tiempo
- Bienes Personales: vencimiento según CUIT
- Ganancias: según calendario fiscal
- Evita inhibiciones
- Mantén documentación actualizada
- Cambio de domicilio: notifica ARCA
- Contratos: archiva originales
- Comprobantes: conserva 5 años
Conclusión
La inversión inmobiliaria en Argentina es viable y oferece oportunidades, pero requiere comprensión clara de obligaciones legales y tributarias. El marco legal protege ambas partes si se cumplen requisitos, y la fiscalidad ofrece beneficios (deducción de intereses hipotecarios, 10% de alquileres, blanqueo sin penalidades) si se aprecha estratégicamente.
Principales puntos clave:
- Compraventa requiere escritura pública e inscripción registral definitiva
- Alquileres deben registrarse en ARCA para acceder a beneficios fiscales
- Impuestos principales: ITI (1.5%-15% según antigüedad), Ganancias (15%), Bienes Personales (0.5%-1.25%)
- Blanqueo 2025 permite invertir hasta USD 100.000 sin costo adicional
- Contratos obligatoriamente 2 años mínimo en vivienda; ambas partes tienen protecciones legales
Recomendación final: Consulta con especialista en derecho inmobiliario y tributario antes de cada operación importante. La inversión correctamente estructurada puede generar retornos sostenibles con seguridad jurídica enjurídica en Argentina.